Квартирный вопрос

Квартирный вопрос

Особенности национальной недвижимости

Когда покупать или продавать свою квартиру, дом? Сезонные особенности (и даже геополитические моменты) играют немалую роль в успешном проведении этих операций. А если еще речь идет о своем кровном, тем более надо ориентироваться в ситуации… Как обстоят дела на рынке недвижимости сейчас? Об этом рассказывают «ВЕСТИ».

Щелкая клавишами (раньше написали бы «шурша страницами газеты»), ищущий квартиру для покупки или аренды перелистывает электронные страницы объявлений. Обычно потенциальный покупатель ориентируется на сумму, которую он может выделить на приобретение жилья, и рассматривает варианты в районах страны или столицы, где он предполагает разжиться недвижимостью.

У нашего условного покупателя есть 45 тысяч евро, правда, ему еще надо выручить эти деньги при продаже однокомнатной квартиры в старой «литовке» в Кенгарагсе, оставленной бабушкой, и своей однокомнатной в девятиэтажке 602–й серии в Зиепниеккалнсе. Он понимает, что квартира в новом проекте ему не светит, а вот хорошую трехкомнатную, чтобы семье было просторно, в серийном проекте, например в 12–этажке, он купил бы.

А дальше начинаются реалии. В объявлениях аналогичные, как у нашего героя, однокомнатные квартиры продают за 20–25 тысяч евро. Но попробуй еще выручи эту сумму. Ведь покупатель — тот, который будет у вас покупать, — норовит сбить цену. И выбор у него достаточно большой — и в том, и в другом районе продаются десятки подобных квартир. Далее: не надо забывать о расходах, которые предстоят при продаже и покупке квартиры: нотариус, план, земельная книга, налог на проданную квартиру…

И даже если обе квартиры удастся удачно продать и клиент получит 45 тысяч евро, на которые он рассчитывал, что может найти человек, желающий улучшить свои жилищные условия исключительно за собственные средства?

Это смотря где он хочет «улучшиться». Наш герой хочет жить в приличном районе — таковыми он считает столичные Иманту и Золитуде. Как мы говорили, клиент желает 3–комнатную квартиру в 12–этажном доме. Сразу скажем: это самые дорогие квартиры среди «сериек».

Действительно, в Иманте предлагается квартира в доме «чешского» проекта за 30 тысяч — 1–комнатная на первом этаже, а за 58 тысяч — 2–комнатная. Есть, правда, и 3–комнатная — например на улице Слокас, но она стоит 78 тысяч. В Золитуде не найдено 12–этажек.

Теперь будущему покупателю придется сделать выбор. Если он хочет 3–комнатную квартиру именно в 12–этажке, то стоит поискать таковую в Кенгарагсе или Даугавгриве, где квартиры этой серии стоят дешевле, хотя и здесь в такую сумму трудно уложиться.

Если же клиент предпочитает районы Иманта или Золитуде, то стоит присмотреться к 3–комнатным квартирам в новых «литовках» — домах 602–й серии, где их стоимость укладывается в параметры от 29 до 40 тысяч евро.

Кстати, покупателю всегда сложнее: ему надо выбирать, искать, комбинировать, проверять. Те же, кто продает, размещают объявление на сайте или обращаются в специализирующуюся на сделках с недвижимостью фирму — и ждут покупателя.

Но в любом случае не забывайте о безопасности сделки!

Мошенники не дремлют

Да, мошенники не дремлют, правда, сейчас они больше шустрят в области сдачи квартир в аренду. Например, за последние три месяца только в Видземском регионе произошло шесть случаев мошенничества с арендой квартир.

Предприимчивый и нечистый на руку «маклер» на сайте объявлений легко находит желающих снять жилье. Дальше — дело техники. Можно написать по указанному адресу или позвонить по указанному телефону и предложить выгодные (читай: дешевые) варианты аренды квартир (бывает, только за оплату коммунальных платежей), что уже должно заставить задуматься потенциального клиента. Но «маклер» просит предоплату за месяц, а это 100–200 евро.

Теоретически это сумма не такая большая — и доверчивые клиенты перечисляют посреднику деньги. Однако ключи от квартиры не получают. Можно сказать, система действует безотказно, а мошенник выходит сухим из воды, потому что много не требует.

А как же адрес, просмотр квартиры? — спросите вы. Что ж, те, кто задаст этот вопрос, точно не попадутся в лапы мошенника. Но в наш век Интернета, который заменяет человеку все, кроме еды, потребитель привык щелкать по клавишам и смотреть картинки. Вот аферист и радовал глаз клиентов отправленными по электронной почте красивыми картинками чьих–то чистеньких квартир. Дескать, владелец за границей, а ему доверено сдать жилье…

— Ни в коем случае не платите неизвестно кому! Вносить предоплату можно только после того, как был осмотрен объект и предъявлены документы, подтверждающие, что человек, который показывает вам квартиру, — владелец этой недвижимости или его представитель, что должна подтверждать нотариальная доверенность, — предупреждает юрист Александр ВОРОНОВ. — Также настаивайте на согласованном договоре об аренде, в котором указаны условия съема, в том числе объем предоплаты…

Сейчас аферисты редко отваживаются на махинации с продажей квартир, как было в 1990–е, тем не менее надо быть осторожным как при покупке, так и при продаже квартиры или дома. Конечно, самое надежное — поручить оформление сделки фирме по недвижимости или юристу, но чаще люди стараются сэкономить на посреднических услугах.

Поэтому внимательно изучите документы, подтверждающие право покупателя на квартиру, Земельную книгу, узнайте в домоуправлении, нет ли в квартире «мертвых душ» — задекларированных родственников и знакомых владельца квартиры. Деньги перечисляйте через банк с указанием цели перевода, аналогично при продаже ждите сигнала банка…

Технический аспект: проверьте крышу

Ищем квартиру с учетом ее стоимости и района, серии дома, солнечную или не очень, учитываем этаж, близко ли магазин, остановка, есть ли место для парковки автомобиля… Но и это далеко не полный список, который должен помочь клиенту выбрать качественное жилье.

Сегодня при покупке квартиры клиенты интересуются коммунальными платежами: сколько нынешние обитатели квартиры зимой платят за отопление, сколько ежемесячно платится за обслуживание дома, стоит дом на хозяйской земле или земле самоуправления, сколько платят за аренду земли владельцу, какой налог на недвижимость надо платить за квартиру.

Правильно купить квартиру — это значит очень интенсивно поработать головой и ногами. Но есть еще одно условие грамотной покупки: убедиться в том, что дом находится в исправном техническом состоянии.

Действительно, представьте себе такую страшную ситуацию. Вы купили квартиру, отдали деньги — немалые, возможно, последние, или у вас теперь ипотека на много лет вперед. И вдруг в один прекрасный день в стене дома появляется трещина — и ваша квартира попадает в статус аварийной. Или в период таяния снега затопит подвал и теплоузел, насос и прочая техника придут в негодность.

По закону проблемы с собственной квартирой решает ее владелец, и случись что — другую квартиру ему никто не даст: ни государство, ни домоуправление. Поэтому что надо сделать, прежде чем подписать договор о купле–продаже? Правильно — покупателю надо досконально удостовериться в техническом состоянии будущей покупки. Но эту информацию просто так не добудешь, а документы чаще всего не отражают полную картину состояния дома.

— В последние годы покупатели уделяют большее внимание техническому состоянию квартиры, особенно в домах старых серий. Наравне с ценой и расположением жилья на выбор покупателя все чаще влияет и техническое состояние квартиры и дома в целом, — поясняет заведующая отделом продаж компании Latio Вия ГАЙЛИТЕ. — Если даже покупатели хотят ознакомиться с состоянием дома и другими техническими нюансами, они не всегда знают, где искать такую информацию, на что именно обратить внимание. Такую информацию может предоставить агент по недвижимости…

Значит, если покупатель прибегает к услугам фирмы–посредника, то он должен потребовать, чтобы ему предоставили эти данные. Например, Latio предлагает клиентам визуальный осмотр и обращает внимание на наружные стены, чтобы убедиться, что там нет трещин; заглянув в подвал, надо убедиться, не затапливается ли он. Посмотрите, нет ли трещин во внутренних стенах, в каком состоянии лестничные клетки. И, конечно, важно выяснить состояние крыши, когда и какие работы были проделаны по реновации кровли.

Поинтересуйтесь, в каком состоянии находятся внутренние инженерно–технические коммуникации, проводили ли там ремонтные работы. Уточните, проводилась в доме и квартире какая–то перестройка. Обязательно надо проверить, отвечает ли техническое состояние квартиры указанной планировке, а в случае перепланировки попросить согласованный проект.

Каждый и сам может визуально осмотреть здание, но более полную картину дает знакомство с документами обследования его технического состояния — их надо спрашивать у управляющего домом. Закон «Об управлении жилым домом» обязывает обслуживающую здание организацию проводить регулярное обследование технического оборудования и инженерных коммуникаций, что обеспечивает полноценное содержание дома и не допускает непредвиденных «подарков» в виде обрушившейся стены или провалившейся крыши.

— Если в многоквартирном доме создано товарищество владельцев квартир или есть избранные полномочные представители дома, можно встретиться со старшим по дому и выяснить, каково состояние дома, какие были проведены работы по его улучшению, какие запланированы, не было ли нелегальной перепланировки в квартире, — поясняет председатель правления Latio namsaimnieks Айвар ГОНТАРЕВС.

Если в доме есть такое общество или хотя бы избран полномочный представитель дома — это значит, что здесь как минимум намечается тенденция содержать дом в порядке.

И еще: не забывайте проверить, застрахован ли дом. Если да, то в случае восстановления частей дома после аварии вы будете избавлены от дополнительных расходов…

Время покупать?

Когда выгодно покупать жилье, когда продавать, а когда все вместе? Пока что цены на жилье только росли — быстрее или медленнее, больше или меньше, но только вперед. Что изменилось на рынке недвижимости сегодня?

Сами потребители этого сегмента рынка — а это владельцы квартир и частных домов, потенциальные покупатели жилья — уже не прогнозируют рост цен на недвижимость, как было раньше, когда кого ни спроси, все уверенно отвечали, что этот товар будет только расти в цене. Таким уверенным не грех напомнить о коллизиях прошлого кризиса, когда цены на жилье в течение нескольких лет (2004–2008 годы) искусственно надувались, и простая серийная квартира за пять–шесть лет выросла в цене почти в 10 раз.

Потом пузырь лопнул — и цены поплыли назад. Теперь они, в принципе, находятся в равновесии, плюс–минус тысяча–другая евро. Вот, правда, никто не знает, что будет с апартаментами в Старой Риге и центре, домами–»миллионерами», цена на которые назначалась в расчете на массовый десант российских олигархов в Ригу…

Теперь не многие иностранцы торопятся приобрести вид на жительство: цена минимальной покупки–инвестиции в недвижимость поднялась со 140 до 250 тысяч евро. Это удар и по надеждам владельцев жилья, которые тоже поднимали цены на квартиры и дома, ориентируясь на иностранцев, но рангом пониже. Наверное, придется продавать своим — и дешевле…

Судя по обзорам компаний, занимающихся недвижимостью, в декабре прошлого года, как и в течение последних трех месяцев, продолжилось снижение цен на серийные квартиры в Риге. Правда, по оценке некоторых экспертов, всего лишь в пределах 0,5% (или 4 евро) за квадратный метр.

В конце 2014 года средняя цена на серийные квартиры уменьшилась до 637 евро за кв. метр. Сравните: на 1 июля 2007 года средняя цена серийной квартиры без ремонта достигла самой высшей отметки за все время — 1 620 евро за кв. метр, сообщается в обзоре рынка Arco Real Estate.

Если же говорить о микрорайонах, то к настоящему времени здесь квартиры «подешевели» по сравнению с началом года в среднем на 3,9%. В декабре больше всего падение цен сказалось на квартирах в Болдерае (–0,8%) — здесь стоимость квадратного метра снизилась до 454 евро, Межциемсе, Агенскалнсе и Кенгарагсе — по –0,5%. По оценке специалистов компании, в Вецмилгрависе уровень цен остался неизменным, а в Золитуде цены даже поднялись (+0,4%). Дороже всего стоили серийные квартиры на Тейке (798 евро за кв. метр).

Предложение квартир в Риге в целом сократилось на 12,1%, а число предложений в крупнейших микрорайонах, по материалам Arco Real Estate, уменьшилось на 8,8%.

В такой ситуации, по информации специалистов компании Ober–Haus, часть клиентов решили выждать и посмотреть, какие изменения на рынке произойдут дальше, как на них повлияют поправки к законам об иммиграции и неплатежеспособности.

Правда, при всех снижениях цен в сфере недвижимости средняя цена одного квадратного метра серийной квартиры без ремонта в Риге все равно на 4,1% выше, чем в 2013 году.

Так почем сегодня квартиры? Квадратный метр в новых квартирах в микрорайонах Риги стоит 1 200 — 1 850 евро за кв. метр, в центре столицы новое жилье стоит 1 900 — 3 900 евро за кв. метр, в «тихом» центре — до 4 900 евро, а в эксклюзивных проектах с полной отделкой — 4 000 — 6 000 евро за кв. метр. Представляющие новые проекты компании сейчас активно идут навстречу клиентам и нередко соглашаются на скидки, например до 15%, отмечают в Ober–Haus.

Эти цены мало рассчитаны на среднего латвийца. Местные покупатели ищут двух–трехкомнатные квартиры ценой от 50 000 до 100 000 евро, причем отделка квартиры не играет решающей роли…

Верю — не верю

Понимают ли потенциальные продавцы и покупатели собственного жилья сложившуюся на рынке ситуацию? Оказалось, что в этом году по сравнению с прошлым меньшее число жителей прогнозируют дальнейшее подорожание жилья. Об этом говорят данные индикатора цен на жилье SEB, полученные на основании опроса общественного мнения, проведенного центром исследований SKDS.

Индикатор цен на жилье (разница между количеством респондентов, прогнозирующих рост и падение цен на жилье) уже второй квартал подряд продолжает снижаться, достигнув наименьшего значения с декабря 2012 года.

Вместе с тем рост цен на недвижимую собственность в этом году прогнозируют 41% опрошенных жителей (в предыдущем опросе их было 46%), очевидно, теша себя надеждой, что их квартиры составляют неплохой капитал. Число прогнозирующих падение цен в ближайшие 12 месяцев выросло до 15% опрошенных (в сентябре — 11% респондентов). Цены на жилье в ближайший год останутся неизменными — так считают 26% опрошенных (было 24%). 18% респондентов, как и раньше, не имеют что сказать по поводу цен на жилье в этом году.

Эксперт по социальной экономике банка SEB Эдмундс РУЗИТИС отмечает, какие события могли повлиять на мнение жителей об изменениях цен на жилье в ближайший год:

— Это изменения в законе о неплатежеспособности, после принятия которых кредитная политика коммерческих банков ужесточилась и кредиты стали менее доступными, а также поправки к закону об иммиграции относительно получения временных видов на жительство. Данные изменения в законодательстве, скорее всего, окажут негативное влияние на активность на рынке недвижимости и динамику цен на жилье, поэтому в этом году оптимизм населения относительно роста цен на недвижимую собственность может уменьшиться еще больше…

Коммерческие банки отметили, что принцип «отданных ключей», фигурально говоря, выбивает табуретку из–под ног латвийских жителей и семей, желающих приобрести свое жилье. Поправки также угрожают возможности реализовать госпрограмму по поддержке семей для приобретения жилья. Напоминаем, что введение закона о неплатежеспособности (принцип «отданных ключей») отложено до 1 марта.

29 января 2015. №04

Добавить комментарий

Войти с помощью: 

Ваш адрес email не будет опубликован.